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Le prix de vente dans le cadre d'un compromis de vente

Tenu d'assurer l'efficacité de l'acte (lorsqu'il s'agit d'un professionnel) le rédacteur du compromis a, entre autres, le devoir de vérifier que le prix stipulé est sérieux, certain et déterminé et également suffisant
Une insuffisance du prix présente plusieurs risques dont notamment la réciusion pour lésion.

La lésion s'apprécie à la date de l'établissement du compromis, même si la vente est consentie sous condition suspensive. Mais dans ce dernier cas le délai de deux ans ne court que de la date de réalisation de la condition, alors qu'il court de la date du compromis si celui-ci constate une vente ferme.

La jurisprudence donne des exemples de cas où des professionnels de l'immobilier ou des notaires ont été condamnés pour manquement à leur devoir de conseil, pour n'avoir pas signalé aux parties l'inadéquation du prix à la valeur de l'immeuble vendu.

Les modalités de paiement sont à indiquer avec précision. À défaut, le juge ne pourrait suppléer à la convention des parties et, si celles-ci ne pouvaient s'entendre sur les délais dans lesquels le prix devrait être payé, la vente serait susceptible d'être annulée, faute de consentement.
Rappelons qu'en principe, la condition que tout ou partie du prix devra être payé comptant lors de la passation de l'acte authentique n'empêche pas la perfection de la vente dès le jour de la signature du compromis.

Il peut être utile notamment lorsqu'il y a plusieurs vendeurs, ou en présence d'un usufruitier et de nus-propriétaires d'indiquer les modalités de répartition du prix entre eux.
Il convient également de préciser, au stade de la rédaction du compromis si le prix doit être remis entre les mains d'un "séquestre" et s'il fera l'objet d'un nantissement.

L'acquéreur doit être mis en garde contre le risque d'un paiement anticipé du prix effectué avant même de connaître la situation hypothécaire de l'immeuble. Il s'expose ainsi à payer deux fois.
Pour éviter ce risque, lorsque le vendeur entend obtenir de l'acquéreur un versement d'une certaine fraction du prix lors de la signature du compromis, on opérera la consignation de ce versement entre les mains d'un tiers jusqu'à la passation de l'acte authentique et la vérification de la situation hypothécaire.

Pour prévenir les dissimulations, l'article 850 du CGI prescrit que tout acte ayant pour objet une vente d'immeuble (et donc ici le "compromis") doit comporter une affirmation de sincérité. L'affirmation frauduleuse est punie de peines correctionnelles édictées par l'article 1837 du CGI : trois ans de prison et trois cent mille francs d'amende. Le tribunal peut également prononcer l'interdiction des droits civiques, civils et de famille prévue par l'article 131-26 du Code pénal pour une durée de cinq ans. Ces peines se cumulent avec les sanctions fiscales frappant par ailleurs les dissimulations (amende fiscale égale à 50 % des droits ou taxes fraudés, art. 1827 du CGI - et intérêts de retard sur les sommes dues, art. 1727 du CGI).
Tout complice de la dissimulation est par ailleurs personnellement redevable d'une amende égale à 50 % des sommes dont le Trésor a été frustré, sans préjudice de sanctions disciplinaires lorsqu'il est officier public et ministériel (CGI, art. 1828).
Malgré les risques, la tentation reste forte pour les parties de dissimuler une partie du prix en raison des avantages immédiats qu'elles en retirent : diminution des frais (émoluments du notaire, commission de l'agent immobilier) et droits dus à l'occasion de la mutation, minoration de la plus-value pour le vendeur...
Pour éviter les foudres de l'Administration les parties prennent généralement le soin de détruire l'écrit sous seing privé portant le prix réel convenu, une fois signé l'acte authentique comprenant leurs conventions. De cette manière, l'Administration ne peut plus faute de preuve (à moins qu'il ne subsiste une trace de mouvement des fonds) utiliser que la seule procédure de l'insuffisance de prix sanctionnée par des peines moins sévères que la dissimulation.
Mais il ne faut pas oublier qu'outre les risques fiscaux qu'elle engendre, la dissimulation comporte également des risques sur le plan civil :

1. ces risques sont d'abord ceux inhérents à toute insuffisance du prix (lorsque la dissimulation est particulièrement exagérée) ;
2. la dissimulation amène nécessairement l'acquéreur à payer un "dessous de table" avec les risques que cela comporte si l'immeuble est hypothéqué (risque de payer deux fois) ;
3. la somme dissimulée sera perdue pour l'acquéreur en cas de résolution de la vente pour une cause quelconque. Pour la récupérer, il devra prouver la dissimulation : outre que cette preuve sera la plupart du temps impossible, du moins très difficile à rapporter, elle l'exposerait alors aux sanctions fiscales ci-dessus énoncées ;
4. le vendeur sera obligé si la dissimulation est démontrée, de restituer la somme clandestinement versée ;
5. le montant des récompenses dues le cas échéant par une communauté conjugale sera faussé si l'immeuble vendu appartient en propre à une personne mariée sous un régime communautaire.