Pour bénéficier de la loi Malraux, vous devez impérativement être à l'initiative des travaux. Si le fisc admet que vous puissiez confier par mandat tout ou partie des démarches et prestations de direction et surveillance des travaux, elle se réserve néanmoins la possibilité de vérifier que ce tiers n'est pas en fait celui qui est à l'origine des travaux.
Ce dispositif fiscal nommé loi Malraux peut se résumer de la manière suivante : les propriétaires d'un immeuble situé dans un secteur éligible à cette loi peuvent imputer un pourcentage des dépenses et travaux réalisés en réduction d'impôt, et déduire leurs déficits fonciers résultant de leurs autres dépenses sur le revenu global à hauteur de 10 700 € (comme en régime commun).
Ce nouvel avantage fiscal s'applique aux immeubles pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration de travaux a été déposée à compter du 1er janvier 2009.
Pour bénéficier du régime fiscal accordé dans le cadre de la loi Malraux, plusieurs conditions sont requises.
Le bien doit être un logement ancien situé soit
Sur le bien en question, l'acquéreur doit entreprendre des travaux de restauration immobilière qui devront avoir été déclarés d'utilité publique.
Que le bien soit situé en ZPPAUP ou en secteur sauvegardé, les travaux entrepris doivent aboutir à la restauration complète d'un immeuble bâti, à cette réserve près que dans la mesure où certaines parties de l'immeuble ne nécessitent aucune intervention, la loi n'exige pas que l'on y engage des travaux.
L'initiative des opérations de restauration immobilière doit être prise par une personne seule ou par un ensemble de propriétaires regroupés au sein d'une Association foncière urbaine (AFU). Autrement dit, le vendeur du ou des immeubles concernés ne peut prendre l'initiative du regroupement des propriétaires et encore moins de réaliser les travaux en leur nom.
Une fois le bien réhabilité, le ou les logements doivent être loués nus à un locataire pour sa résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans.
Mais, contrairement à la loi Besson le propriétaire n'est plus tenu, depuis 1994, de respecter des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
Les travaux et dépenses éligibles à la réduction d'impôt (voir paragraphe suivant) permettent de faire bénéficier l'investisseur d'une réduction d'impôt :
- de 30% du montant de ces dépenses et travaux, pour une fraction maximum de 100 000 €, dans les ZPPAUP ou quartiers anciens dégradés
- de 40% du montant de ces dépenses et travaux, pour une fraction maximum de 100 000 €, dans zone en secteur sauvegardé.
A cela est ajouté la déduction du déficit foncier lié aux autres charges, à l'exception des intérêts d'emprunt et des frais accessoires à l'emprunt, qui restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions normales, de la même manière que dans le cas du régime de droit commun.
L'investisseur peut bénéficier d'une réduction d'impôt calculé sur un montant maximum de 100 000 € du total des travaux et dépenses éligibles à ce calcul de réduction d'impôt.
Parmi les dépenses éligibles, on relèvera
Le non-respect de la procédure peut entraîner la requalification s'il est démontré qu'il s'agit d'une vente camouflée en l'état futur d'achèvement. Le second risque est de surpayer l'opération (achat du logement ancien plus les travaux). Il ne faut pas en outre perdre de vue que la situation d'un immeuble en secteur sauvegardé ou ZPPAUP n'est pas une garantie systématique de demande locative ni de rendements locatifs intéressants, là comme ailleurs, la qualité de l'emplacement est primordiale. En cas de non-respect du délai de location de neuf ans, les réductions d'impôt perçues depuis le début sont réintégrés dans l'imposition de l'année en cours. S'il y a revente, même après neuf ans, le calcul de la plus-value imposable ne prend pas en compte le coût des travaux. Aussi, pour éviter une taxation importante, il n'est d'autre solution que de conserver le bien aussi longtemps que nécessaire pour réduire chaque année de 10 % la plus-value imposable à partir de la cinquième année.
Une fois l'opération Malraux terminée, l'engagement de location de neuf ans respecté, le bien est considéré comme un bien ancien traditionnel.
Si vous désirez continuer à le mettre en location, vous pourrez selon les cas :
Joignez à votre déclaration les factures prouvant la réalité des travaux ainsi que la copie de leur autorisation sans oublier l'adresse du logement, la copie du bail et le nom du locataire.
Ces informations ont été fournies par IDsoft